RMS-Forum
ir Rīgas Menedžeru skolas nodaļa (RMS) - viens no vadošajiem starptautisko konferenču organizētājiem Latvijā un Baltijā.
Как спасти девелопера
06/05/2009
Проблема большинства игроков рынка недвижимости в том, что они не умеют работать на падающем рынке. Как это делать успешно, в интервью B&B рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов и президент Агентства недвижимости "САВВА" Константин АПРЕЛЕВ.
Марина МАТАФОНОВА
— Латвийский рынок недвижимости сейчас не просто падает, а пикирует, и многие игроки взывают к государству о помощи. А Россия как-то помогает своим застройщикам?
— О каком доходе можно говорить в нынешней ситуации? Разве не главное — хотя бы избежать банкротства?
— Психология девелоперов, многие из которых пришли на рынок после 2000 года, не позволяет так мыслить. Они привыкли к безумным доходам, привыкли действовать на растущем рынке. На падающем многие из них просто не умеют работать и с потерями пока смириться не готовы.
— Какие же пути спасения выработали те, кто умеет?
— Как вариант, можно сыграть на разнице между секторами рынка недвижимости. Известно, что потребности в коммерческих площадях сейчас крайне малы. Значит, инвестору, строящему офисный центр, скорее всего, нужно менять концепцию. Возьмем решение, которое мы предложили компании, построившей в центре одного из крупных российских городов офисный центр. Концепция изначально была, прямо скажем, дурацкая. Десять верхних этажей здания задумывались как офисы, а пять нижних — как торговые помещения, при этом площадь одного этажа — 300 квадратных метров. Представляете себе подобный пятиэтажный торговый центр? Мы предложили полностью поменять функциональное назначение, переделать второй и третий этажи под гаражи (которых по проекту вообще не было), первый — отдать под торговлю, а остальные сделать жилыми — получается шикарный современный жилой дом. Да, необходимы затраты на изменение инженерных коммуникаций, внутреннюю перепланировку и прочее. Но это выход! Мы не знаем, понадобятся ли кому-то в ближайшие годы три офисных помещения. Рядом с нашим объектом стоит уйма таких же офис-центров, которые не заполнены даже на 30%. А цены на жилые объекты падают медленнее, и в них квадратные метры продать можно дороже.
Продуманность проектов возрастет
— Подобные дурацкие концепции с окончанием бума на рынке недвижимости резко упали в цене — прошло время, когда клиенты брали все, практически не глядя. Теперь-то рынок очистится от непродуманных проектов?
— Даже если не очистится, их создатели на рынке долго не продержатся. То есть их будет немного.
— Ждет ли нас качественное изменение рынка, когда цены вновь пойдут вверх? Например, дождемся ли мы более четкой сегментации: чтобы элитные объекты строили только в элитных местах, а экономкласс — пусть на отшибе, но за вменяемые деньги, и т.п.?
— Я думаю, что такое разделение — это функция рынка. Пока он рос, он просто не обладал инструментами регулирования: дефицит жилья сильнейший, денег было много, и покупали все подряд. Сейчас спрос резко упал, и девелоперам нужно придумывать что-то настолько грамотное, чтобы с каждым проектом попасть в десятку.
Сегодня любой проект может быть доведен до конца только в том случае, если он идеально продуман. Яркий пример — Рокфеллер-центр в Нью-Йорке, который строили в кризисные 1930-е годы. Удивительно, насколько продумана его концепция: как сделаны общественные зоны, как выстроен подземный въезд для грузового транспорта, который выгружает продовольствие для кафе и ресторанов, и так далее. Вот и сегодня, с моей точки зрения, выживать будут только те проекты, которые являются наиболее экономически целесообразными. Значит, продуманность как самих объектов, так и технологии производства возрастет. Не знаю, выстроится ли рынок совсем четко по сегментам, как нам хотелось бы. Честно говоря, думаю, что нет. Потому что у застройщика всегда есть соблазн что-то спустить на тормозах. Пока по причине кризиса ситуация бывает прямо противоположная.
Что такое элитное жилье?
— Например, сейчас некоторые застройщики, объявившие о возведении элитных жилых комплексов, продав в них квартиры по "элитным" ценам, ввиду кризиса резко изменили планы. Они взяли и поменяли все отделочные материалы с элитных на бизнес-класс, а общественные зоны "элитного" комплекса продали под магазины. То есть фактически весь комплекс опустился до уровня бизнес-класса, а 70% квартир-то уже раскуплено. И претензии застройщик не принимает, потому что все элитное он обещал на словах, а договор обещанных благ не предусматривает. С одной стороны, для части застройщиков в этом также заключается антикризисная программа. Понятно, что для тех, кто знает, что потом делать с подмоченной репутацией.
Спасением, на мой взгляд, стала бы упорядоченная система кодификации жилья, которая четко оговаривала бы, какие объекты к какому классу относить и какие из критериев являются решающими. Мы в сотрудничестве с аналитиками даже разработали примерные параметры. Важнейшими критериями для жилья оказались окружающая инфраструктура, т.е. его месторасположение, используемые конструктивные элементы, как организована инфраструктура самого дома, как организовано управление домом, существует ли у него собственный двор, что организовано во дворе. Все остальное — уже примочки. Также мы кодифицировали метраж жилых помещений. Понятно, что у застройщиков могут быть другие представления. Но ведь закрепилась как-то кодификация офисов — класс А, класс Б и ниже. Очень хотелось бы, чтобы нечто подобное произошло и на рынке жилья, но пока не получается.
Время уникальных предложений
— Какие объекты недвижимости могут быть в данный момент перспективными для инвестиций?
— Очень многие, даже на падающем рынке. Причина проста — существенная часть проектов являются уникальными, и на растущем рынке их никто не продает. Точнее, они не доходят до рынка, переходя от одного владельца к другому напрямую, так сказать, между своими. Пример: впервые за десять лет на открытом рынке появились отдельно стоящие дома в центре Москвы, на Тверской и других центральных улицах. Кроме того, когда цены на рынке снижаются, нужно очень грамотно выстраивать отношения с контрагентами, торговаться. Необходимо понять, что человек, который сейчас продает объект, делает это не из прихоти, а потому, что вынужден. А значит, есть шанс, что он согласится на сделку при цене, которая ниже текущей рыночной. Правильно проведя переговоры и четко понимая рыночную привлекательность конкретного объекта, вполне реально такой цены добиться.
— А привлекательность как оценить?
— Наиболее полное понимание дает только постоянный мониторинг рынка. Если вы хотите работать с недвижимостью, но не имеете возможности вести мониторинг, наймите для этого риелтора. Нельзя базироваться только на эмоциях: "Ах, это мне нравится!" Не нужно путать просто привлекательные и инвестиционно привлекательные объекты.
Жилье покупается на накопления
— Вы работаете на российском рынке недвижимости давно и видели его в период кризиса 1998 года. Понятно, что сейчас ситуация другая. А сходство какое-то есть?
— Сейчас, как и тогда, регионы, которые имеют диверсифицированную экономику, меньше подвержены падению цен. Если же в экономике региона ключевое место занимает какой-то один сектор, то вся экономика региона страдает примерно на столько же, на сколько пострадал главный сектор. Экономика Москвы весьма диверсифицирована, поэтому меньше реагирует на колебания в экономике, что в 1998 году, что сейчас. Тогда в течение двух лет — с момента начала кризиса и до точки максимального падения — цены упали на 32%. А допустим, в уральских городах, которые преимущественно являются промышленными, падение составило до 55%. Точные цифры пока приводить рано, но уже видно, что сами темпы падения цен на недвижимость в процентном соотношении в регионах России сейчас такие же, как во время кризиса конца 90-х.
Я хочу особо отметить, что жилье традиционно покупается не на доходы, а на накопления. По этой причине в том числе рынок жилья ведет себя совершенно по-другому в сравнении с рынком ценных бумаг, нефти и т.п. Экономики в нем меньше всего, а вот психологии — хоть отбавляй. Ведь если цены не растут, то инвестировать в недвижимость с целью получения прибыли нет никакого смысла — вы не сможете не то что заработать, но даже окупить вложения. В последнее время рынок все время рос, в некоторых регионах России с 2000 по 2008 год произошел десятикратный рост цен. В российском контексте это свидетельствует о колоссальном дефиците жилья. По этой причине, как мне кажется, такого галопирующего падения, как в офисном секторе, в сфере торговых площадей, т.е. в секторе коммерческой недвижимости, в жилищном секторе как раз не будет.